Šta su UTU i zašto ih vrijedi uraditi prije gradnje?
Plac može imati odlične dimenzije, ali građevinska linija, odmaknutost od međe, pristup ili infrastruktura mogu potpuno promijeniti gdje i kako smijete graditi. Zato je važno znati šta UTU zapravo otkrivaju.
Ako imate plac i planirate gradnju, urbanističko-tehnički uslovi, odnosno UTU, služe da prije projektovanja dobijete jasan odgovor na jedno pitanje:
Šta na ovom placu stvarno mogu napraviti?
UTU nisu samo formalnost. Njihova praktična vrijednost je u tome što na vrijeme pokažu ograničenja parcele.
Možete imati plac od 1.000 m², ali to ne znači da svih 1.000 m² možete koristiti kako želite.
Šta UTU provjeravaju i zašto je to važno?
Gdje smije stajati objekat
UTU određuju prostor unutar parcele u kojem objekat može biti postavljen.
Problem nastaje kada vlasnik placa unaprijed zamisli kuću na određenom mjestu, a kasnije sazna da je tu građevinska linija, zaštitni pojas ili drugo ograničenje.
Može se desiti da objekat morate pomjeriti nekoliko metara, pa kuća koju ste planirali više ne stane.
Udaljenost od međe
Objekat se ne može uvijek graditi odmah uz granicu susjedne parcele.
Na konkretnoj lokaciji može biti potrebno ostaviti, na primjer, nekoliko metara između objekta i međe.
To je posebno važno kod uskih placeva.
Plac može izgledati dovoljno širok dok ne odbijete prostor koji morate ostaviti sa obje strane. Tek tada vidite koliko širok objekat stvarno može stati.
Pristup vatrogasnom vozilu
Nije dovoljno da automobil može doći do kuće.
Kod određenih objekata mora postojati odgovarajući pristup za vatrogasno vozilo i druge službe.
Ako kuću postavite tako da između nje i granice parcele ostane premalo prostora, kasnije možete imati problem jer nije obezbijeđen odgovarajući pristup objektu.
Zato nekoliko metara prostora pored kuće nekada nije izgubljen prostor, već neophodan dio parcele.
Udaljenost od puta
Kuću obično ne možete postaviti gdje god želite u odnosu na ulicu.
Može postojati regulaciona ili građevinska linija koja određuje koliko se morate povući.
Ako je plac kratak, nekoliko dodatnih metara udaljenja od puta može značajno smanjiti prostor za gradnju.
Širina i oblik parcele
Površina placa sama po sebi malo govori.
Plac od 600 m² može biti odličan ako je pravilnog oblika i dovoljne širine.
Drugi plac od 600 m² može biti veoma uzak i praktično problematičan za gradnju.
UTU pomažu da se utvrdi šta na konkretnom obliku parcele stvarno može stati.
Koliki objekat možete napraviti
Ne znači da na velikom placu možete napraviti proizvoljno veliki objekat.
Mogu biti određeni dozvoljena zauzetost parcele, spratnost, visina objekta i drugi parametri.
Problem nastaje kada kupite plac zbog kuće od, recimo, 250 m², a tek poslije saznate da zamišljeni objekat ne možete realizovati u tom obliku.
Pristup parceli
Plac mora imati riješen odgovarajući pristup.
To što na terenu postoji makadamski put ne znači automatski da je pravno i planski sve riješeno.
Put može prolaziti preko privatne parcele, biti preuzak ili planiran na drugačiji način.
Bez riješenog pristupa možete imati ozbiljan problem sa gradnjom, ali i sa kasnijom prodajom nekretnine.
Voda, kanalizacija, struja i ostala infrastruktura
To što se bandera ili vodovodna cijev nalaze pored placa ne znači automatski da ćete se bez problema priključiti.
UTU pokazuju pod kojim uslovima se objekat priključuje na potrebnu infrastrukturu.
Ako kanalizacija ne postoji, možda će biti potrebno planirati septičku jamu. Ako nema dovoljno prostora za nju i objekat, problem ste trebali znati prije nego što napravite projekat.
Dalekovod, vodotok, cjevovod i drugi zaštitni pojasevi
Kroz parcelu ili uz nju može prolaziti infrastruktura koju na prvi pogled ne smatrate problemom.
Međutim, oko pojedinih vodova, puteva ili vodotoka mogu postojati zone u kojima je gradnja ograničena ili nije dozvoljena.
Takvo ograničenje nekada može zahvatiti samo mali dio placa, a nekada baš njegov najbolji dio za gradnju.
Parking i uređenje parcele
Nije dovoljno na parcelu smjestiti samo kuću.
Treba ostaviti prostor za prilaz, parking, ulaz, eventualnu garažu, dvorište i druge potrebne površine.
Ako maksimalno "nagurate" objekat na plac, možete kasnije shvatiti da nemate normalan ulaz automobilom ili dovoljno prostora za parking.
Šta ako nema regulacionog plana?
Ako postoji regulacioni plan, veliki dio pravila gradnje već je definisan tim planom.
Ako detaljan planski dokument ne postoji, potrebno je za konkretnu lokaciju utvrditi uslove pod kojima je gradnja moguća.
Tada je još važnije da se prije projektovanja provjeri šta se na parceli može napraviti.
Šta je plan parcelacije?
Plan parcelacije pokazuje kako je određeno područje planirano da se podijeli na građevinske parcele, puteve i druge površine.
To je važno jer katastarska parcela koju danas vidite ne mora biti ista kao buduća građevinska parcela.
Na primjer, imate parcelu od 2.000 m².
Planom može biti predviđeno da kroz jedan njen dio prolazi buduća ulica.
Na papiru ste kupili 2.000 m², ali dio tog zemljišta možda neće moći služiti za gradnju kuće.
Zašto se UTU isplate?
Najveća korist UTU je što problem otkrijete prije nego što potrošite ozbiljan novac.
Mnogo je jeftinije na početku saznati da kuća mora biti uža, pomjerena pet metara ili da dio parcele nije pogodan za gradnju, nego to saznati nakon kupovine placa i izrade projekta.
Zato kod zemljišta nije najvažnije pitanje:
Koliko plac ima kvadrata?
Mnogo važnije je:
Koliko tih kvadrata mogu stvarno koristiti i šta na njima mogu napraviti?
Upravo zato UTU imaju praktičnu vrijednost. Oni pretvaraju pretpostavku „ovdje bi mogla kuća“ u mnogo konkretniji odgovor šta je na toj lokaciji moguće graditi.
- Šta se može saznati iz UTU?
- Položaj objekta, udaljenost od međe i puta, spratnost, pristup parceli, infrastruktura i druga ograničenja gradnje.
- Ko radi UTU u Banjoj Luci?
- Urbanističko-tehničke uslove izrađuje ovlašćeno pravno lice koje ima odgovarajuću licencu za izradu dokumenata prostornog uređenja. Za individualne stambene i stambeno-poslovne objekte do 400 m² UTU može pripremati i nadležni organ Grada Banja Luka, ako ispunjava zakonske uslove. Zahtjev za lokacijske uslove podnosi se Odjeljenju za prostorno uređenje Grada Banja Luka.
- Koliko važe lokacijski uslovi?
- Važe do izmjene ili donošenja odgovarajućeg sprovedbenog plana. Ako se zahtjev za građevinsku dozvolu ne podnese u roku od godinu dana, potrebno je pribaviti potvrdu da se uslovi nisu promijenili.
Prvi saznajte za nove placeve
Ostavite email i obavještavamo vas čim postavimo novi plac na našu stranicu - bez spama, samo nove ponude.