Šta provjeriti prije kupovine placa: kompletan vodič za kupce

Kupovina placa često počinje jednostavno. Pronađete lokaciju koja vam se sviđa, cijena vam odgovara, obiđete zemljište i već razmišljate gdje bi mogla stajati kuća, vikendica ili neki drugi objekat.

Međutim, kod zemljišta ono što vidite na terenu nije uvijek dovoljno da znate šta stvarno kupujete.

Put kojim ste došli možda nije pravno riješen. Ograda možda nije na stvarnoj granici. Kuće u komšiluku ne znače da i vi možete graditi ono što želite. Plac može biti povoljan, ali zahtijevati dosta novca za priključke, pristup ili uređenje terena.

Zato smo na TražimPlac platformi napravili jednostavnu check listu za kupovinu placa.

Bez obzira na to da li prije odluke volite provjeriti svaki detalj, prvenstveno gledate cijenu i potencijal ili jednostavno tražite mjesto koje vam se sviđa, cilj je isti: prije kupovine treba znati da li plac odgovara onome što želite raditi na njemu.

1. Provjerite vlasništvo

Prvo provjerite ko je vlasnik i šta se tačno prodaje.

U zemljišnoknjižnom izvatku provjerite:

• ko je upisan kao vlasnik

• postoje li suvlasnici

• postoje li hipoteke ili drugi tereti

• postoje li služnosti i prava prolaza

• postoje li druge zabilježbe koje mogu biti važne.

Provjerite i da broj parcele i katastarska opština odgovaraju zemljištu koje ste obišli.

Ovo je važno jer prije bilo kakvog dogovora morate znati šta tačno kupujete i od koga kupujete.

2. Provjerite možete li raditi ono što planirate

Ovo je jedna od najvažnijih stvari.

Ako kupujete plac da biste napravili porodičnu kuću, nije dovoljno samo čuti da je zemljište građevinsko ili vidjeti druge kuće u blizini.

Treba provjeriti možete li na toj konkretnoj parceli napraviti ono što ste zamislili.

Provjerite:

• namjenu zemljišta

• mogućnost gradnje

• dozvoljenu vrstu objekta

• građevinske linije

• spratnost

• zaštitne pojaseve

• planirane saobraćajnice

• druga moguća ograničenja.

Neke od ovih stvari uopšte nisu vidljive kada stojite na placu.

Zato pravo pitanje nije samo:

„Da li se ovdje može graditi?“

Nego:

„Da li ovdje mogu napraviti ono zbog čega kupujem ovaj plac?“

3. Provjerite pristupni put

Ako ste automobilom došli do placa, to još uvijek ne znači da je pristup pravno riješen.

Put može prolaziti preko privatnog zemljišta i koristiti se godinama, a da pravo prolaza nikada nije upisano.

Zato provjerite:

• izlazi li parcela direktno na javni put

• postoji li upisano pravo prolaza

• prolazi li pristup preko privatnih parcela

• odgovara li stanje na terenu stanju u evidencijama.

Ovo je važno jer problem sa pristupom kasnije može uticati na korištenje zemljišta, gradnju, priključke i buduću prodaju.

Plac sa riješenim pristupom i plac do kojeg se dolazi „preko komšije“ nisu ista stvar.

4. Provjerite granice parcele

Ograda nije dokaz granice parcele.

Ona samo pokazuje gdje je neko nekada postavio ogradu.

Može se desiti da susjed koristi dio zemljišta koje kupujete, ali i da prodavac koristi dio susjedne parcele.

Dok se zemljište samo koristi, to možda godinama nikome ne smeta. Problem može nastati kada želite postaviti novu ogradu, napraviti prilaz ili početi gradnju.

Ako granice nisu jasne, geometar ih može provjeriti prije kupovine.

Tako znate gdje se parcela stvarno nalazi na terenu i šta kupujete.

5. Ne gledajte samo broj kvadrata

Plac od 1.500 m² nije automatski bolji od placa od 900 m².

Važno je koliko te površine stvarno možete koristiti za ono što planirate.

Pogledajte:

• širinu i oblik parcele

• nagib

• pristup

• orijentaciju

• mjesto na kojem je moguća gradnja

• eventualna ograničenja.

Uska ili nepravilna parcela može imati dosta kvadrata, ali vrlo malo prostora pogodnog za objekat.

Kod strmog zemljišta mogu se pojaviti dodatni troškovi za iskope, temeljenje, potporne zidove i uređenje prilaza.

Zato nemojte gledati samo cijenu po kvadratu.

Gledajte koliko je plac stvarno upotrebljiv za vaš plan.

6. Provjerite infrastrukturu

U oglasima često piše:

„Struja i voda pored placa.“

To jeste korisna informacija, ali treba provjeriti šta konkretno znači.

Provjerite:

• mogućnost priključka struje

• mogućnost priključka vode

• kanalizaciju ili mogućnost izgradnje septičke jame

• internet i telekomunikacije.

Nije isto kada se infrastruktura nalazi neposredno uz parcelu i kada je treba dovoditi nekoliko stotina metara.

Ovo je važno zbog stvarne cijene vaše investicije.

Plac od 30.000 KM kojem treba još mnogo novca za pristup, priključke i uređenje terena možda nije povoljniji od skupljeg placa na kojem je većina toga riješena.

Cijena placa nije uvijek i konačna cijena zemljišta spremnog za ono što planirate.

7. Pogledajte šta se nalazi oko placa

Ne kupujete samo zemljište unutar njegovih granica.

Kupujete i lokaciju.

Pogledajte kakav je put, kakav je komšiluk, ima li buke, kako je zemljište okrenuto prema suncu i gdje odlazi voda nakon jače kiše.

Obratite pažnju na potoke, kanale, dalekovode, industrijske objekte, kamenolome i druge stvari koje mogu biti važne za vas.

Ako ozbiljno razmišljate o kupovini, obiđite plac više od jednom.

Posebno je korisno vidjeti kako zemljište izgleda nakon jače kiše.

Ovo je važno jer možda ne kupujete plac samo za narednih nekoliko godina. Na toj lokaciji možete živjeti ili ulagati mnogo duže.

8. Recite notaru zbog čega kupujete plac

Sve prethodne provjere imaju još jednu važnu svrhu.

Prije zaključenja ugovora recite notaru šta konkretno želite raditi na placu i zbog čega ga kupujete.

Ako kupujete zemljište zato što želite napraviti porodičnu kuću, vikendicu, poslovni objekat ili nešto drugo, važno je da notar zna šta je za vas bilo bitno prilikom odluke o kupovini.

Razgovarajte sa notarom o tome šta od tih činjenica i uslova treba unijeti u ugovor.

Nije isto kupiti zemljište bez posebne namjene i kupiti ga zato što vam je predstavljeno kao pogodno za određenu gradnju, sa riješenim pristupom, određenom infrastrukturom ili drugim karakteristikama koje su vam bile važne.

Jednostavno recite:

„Ovaj plac kupujem zato što na njemu želim da _______.“

Notar može procijeniti šta je od toga pravno relevantno i kako to treba urediti ugovorom.

Check lista prije kupovine

• Provjerio sam vlasništvo i terete

• Provjerio sam tačnu parcelu koju kupujem

• Provjerio sam da li mogu raditi ono što planiram

• Provjerio sam pristupni put

• Provjerio sam granice parcele

• Provjerio sam oblik, širinu i teren

• Provjerio sam infrastrukturu

• Pogledao sam okolinu

• Provjerio sam moguća ograničenja

• Izračunao sam dodatne troškove

• Rekao sam notaru zbog čega kupujem plac i šta planiram na njemu

TražimPlac platforma

Na TražimPlac platformi nastojimo uz oglase prikupiti što više korisnih informacija o zemljištu: lokaciju, pristup, teren, infrastrukturu i druge poznate karakteristike parcele.

To kupcu može pomoći da lakše procijeni koji plac vrijedi detaljnije provjeriti.

Ali konačna provjera uvijek treba da zavisi od toga šta vi želite napraviti na tom zemljištu.

Zato prije kupovine uradite tri stvari:

Odredite šta želite. Provjerite da li plac tome odgovara. Recite notaru šta vam je važno prije nego što potpišete ugovor.