Kupujete plac u Banjoj Luci? Prvo provjerite regulacioni plan

Kupovina placa često počinje pronalaskom dobre lokacije, prihvatljive cijene i lijepog pogleda. Međutim, prije nego što donesete konačnu odluku ili date kaparu, potrebno je odgovoriti na jedno od najvažnijih pitanja:

Da li se na toj parceli zaista može graditi ono što planirate?

Odgovor ne zavisi samo od toga šta prodavac kaže niti od činjenice da se u blizini već nalaze kuće. Najvažnije je provjeriti važeću plansku dokumentaciju i regulacione planove za područje na kojem se plac nalazi.

Mnogi kupci tek nakon kupovine saznaju da preko parcele prolazi planirana saobraćajnica, da se zemljište nalazi u zaštitnom pojasu ili da nije dozvoljena gradnja objekta koji su planirali. Takve situacije mogu značajno smanjiti vrijednost zemljišta i stvoriti dodatne troškove.

Zbog toga je provjera regulacionih planova jedan od najvažnijih koraka prije kupovine placa u Banjoj Luci i okolini.

Šta su regulacioni planovi

Regulacioni planovi predstavljaju planske dokumente koji definišu način razvoja određenog područja grada.

Oni određuju:

• namjenu zemljišta

• građevinske zone

• planirane saobraćajnice

• javne površine

• zelene površine

• zaštitne koridore

• građevinske linije

• maksimalnu spratnost objekata

• infrastrukturne koridore.

Drugim riječima, regulacioni plan pokazuje šta je dozvoljeno graditi na određenoj lokaciji i pod kojim uslovima.

Bez uvida u plansku dokumentaciju kupac zapravo ne zna kakve mogućnosti pruža parcela koju planira kupiti.

Zašto regulacioni plan može promijeniti odluku o kupovini

Na prvi pogled plac može izgledati idealno.

Lokacija je dobra, cijena prihvatljiva, pogled lijep, a pristup jednostavan. Međutim, planska dokumentacija može pokazati potpuno drugačiju sliku.

Na primjer:

• preko parcele može biti planirana buduća saobraćajnica

• dio zemljišta može ulaziti u zaštitni pojas

• gradnja može biti ograničena posebnim uslovima

• određena vrsta objekta možda nije dozvoljena

• dio zemljišta može biti predviđen za javnu namjenu.

Sve ove informacije direktno utiču na realnu vrijednost placa i mogućnost njegove buduće upotrebe.

Zbog toga provjera regulacionog plana treba da dođe prije kapare i prije konačnog dogovora o cijeni.

Šta treba provjeriti u planskoj dokumentaciji

Prilikom pregleda regulacionog plana obratite pažnju na nekoliko ključnih stvari.

Namjena zemljišta

Prije svega potrebno je utvrditi da li je zemljište:

• građevinsko

• poljoprivredno

• šumsko

• zemljište posebne namjene.

Mnogi kupci pretpostavljaju da je svaka parcela pogodna za gradnju, što nije uvijek slučaj.

Mogućnost gradnje

Provjerite:

• da li je gradnja dozvoljena

• kolika može biti maksimalna spratnost objekta

• koliki dio parcele može biti izgrađen

• da li postoje posebni urbanistički uslovi.

Planirane saobraćajnice

Jedna od najvažnijih provjera odnosi se na buduće puteve i infrastrukturne projekte.

Ako je preko zemljišta planirana saobraćajnica ili druga javna infrastruktura, to može značajno uticati na vrijednost i upotrebljivost parcele.

Zaštitni pojasevi

Određena područja mogu imati ograničenja zbog:

• vodotokova

• elektroenergetskih koridora

• zaštite prirode

• infrastrukturnih sistema.

Ovakva ograničenja često nisu vidljiva prilikom obilaska terena, ali se nalaze u planskoj dokumentaciji.

Gdje se mogu pogledati regulacioni planovi

Regulacione planove za područje Grada Banja Luka moguće je pregledati na zvaničnoj stranici Grada Banja Luka: Regulacioni planovi Grada Banja Luka

Planovi su uglavnom organizovani po mjesnim zajednicama i gradskim zonama, što kupcima olakšava pronalaženje područja koje ih zanima.

Prije pregleda korisno je pripremiti:

• broj parcele

• katastarsku opštinu

• tačnu lokaciju zemljišta

• kopiju katastarskog plana ako je dostupna.

Što preciznije podatke imate, lakše ćete pronaći relevantnu dokumentaciju.

Da li je dovoljno pogledati plan na internetu

Internet pregled predstavlja odličan početak, ali nije uvijek dovoljan.

Može se desiti da:

• određeni plan više nije važeći

• postoje izmjene plana

• u toku je izrada nove dokumentacije

• za konkretnu lokaciju postoje dodatni uslovi.

Zbog toga je za ozbiljnu kupovinu preporučljivo provjeriti informacije i kod nadležnih institucija.

Informacije iz prve ruke u Gradskoj upravi

Za preciznije informacije preporučuje se kontaktirati Odjeljenje za prostorno uređenje Grada Banja Luka.

Prema dostupnim podacima Grada Banja Luka, Odsjek za prostorno-plansku dokumentaciju nalazi se na adresi:

Trg srpskih vladara 1, Banja Luka

Kontakt telefon:

051/244-562

E-mail:

prostorno@banjaluka.rs.ba

Građani mogu otići i direktno u Gradsku upravu, u sobu 19, kako bi dobili informacije o planskoj dokumentaciji i mogućnosti gradnje za konkretnu lokaciju.

Prije odlaska korisno je pripremiti:

• broj parcele

• katastarsku opštinu

• kopiju katastarskog plana

• link na oglas ili tačnu lokaciju zemljišta.

Na taj način ćete mnogo brže dobiti informacije koje se odnose upravo na parcelu koju planirate kupiti.

Najčešće greške kupaca

Prilikom kupovine placeva u Banjoj Luci najčešće se ponavljaju iste greške:

Davanje kapare prije provjere plana

Kupac pronađe dobru lokaciju i želi da rezerviše plac što prije. Tek kasnije otkriva ograničenja koja utiču na mogućnost gradnje.

Oslanjanje isključivo na informacije prodavca

Prodavac često nije upoznat sa svim detaljima planske dokumentacije ili ne smatra određena ograničenja važnim.

Pretpostavka da je svako zemljište građevinsko

Prisustvo kuća u blizini ne znači automatski da je svaka parcela pogodna za gradnju.

Nepoznavanje budućeg razvoja područja

Planirane saobraćajnice i infrastrukturni projekti mogu značajno promijeniti vrijednost zemljišta.

Zašto je dobro uključiti geometra

I kada su regulacioni planovi dostupni, prosječnom kupcu nije uvijek jednostavno razumjeti šta određeni plan znači za konkretnu parcelu.

Plan može sadržavati:

• saobraćajnice

• zaštitne koridore

• građevinske linije

• infrastrukturne zone

• druga ograničenja koja nisu odmah jasna.

Geometar može pomoći da se parcela identifikuje, uporedi sa katastarskim stanjem i sagleda u odnosu na plansku dokumentaciju.

To ne zamjenjuje službenu informaciju nadležnog organa, ali kupcu daje mnogo jasniju sliku prije donošenja odluke.

Ako vam je potrebna stručna pomoć oko identifikacije parcele, katastarskih podataka ili tumačenja dokumentacije, možete kontaktirati Geometar Banja Luka

Zaključak

Regulacioni planovi predstavljaju jedan od najvažnijih izvora informacija prilikom kupovine placa.

Oni pokazuju ne samo šta se danas nalazi na određenoj lokaciji, već i kako će se taj prostor razvijati u budućnosti.

Prije kupovine obavezno provjerite namjenu zemljišta, mogućnost gradnje, planirane saobraćajnice, zaštitne koridore i druga ograničenja koja mogu uticati na vrijednost parcele.

Nekoliko sati dodatne provjere danas može vas zaštititi od velikih problema i troškova u budućnosti.