Kako odabrati lokaciju za plac u okolini Banje Luke: vodič za pametnu kupovinu

Najčešća greška pri kupovini placa je gledanje samo cijene po kvadratnom metru.

Jeftiniji plac može zahtijevati veliki iskop, potporne zidove, uređenje puta ili skupe priključke. Na kraju može koštati više od parcele koja je u početku skuplja, ali mnogo spremnija za gradnju.

Postoje i druge česte zablude. Put koji vidite ne mora biti pravno riješen. Bandera pored placa ne znači da će priključak biti jednostavan, a kuće u komšiluku nisu dokaz da se i na toj parceli može graditi.

Zato plac ne treba birati samo prema cijeni i površini. Mnogo je važnije da odgovara onome što na njemu želite izgraditi i načinu na koji ga planirate koristiti.

Prvo odredite šta tražite

Prije nego što počnete pregledati oglase, razmislite da li plac kupujete za:

• porodičnu kuću

• vikendicu

• poslovni objekat

• poljoprivredu

• investiciju i kasniju prodaju.

Ako gradite porodičnu kuću, važni su vam pristup gradu, školi, poslu i svakodnevnim sadržajima. Za vikendicu ćete možda više cijeniti mir, prirodu, pogled i privatnost. Ako kupujete kao investiciju, treba razmišljati o budućem razvoju naselja i tome koliko će zemljište kasnije biti lako prodati.

Odredite okvirnu površinu, ukupni budžet i ono od čega ne želite odustati.

Ne računajte samo cijenu zemljišta

Pored cijene placa, mogu se pojaviti i troškovi:

• prenosa vlasništva i notara

• geodetskih radova

• projektovanja i dozvola

• priključaka na struju, vodu i kanalizaciju

• uređenja pristupnog puta

• iskopa, ravnanja i nasipanja

• drenaže i potpornih zidova.

Zato ne upoređujte samo cijenu po kvadratnom metru. Uporedite koliko će vas plac ukupno koštati do početka gradnje.

Provjerite kako vam lokacija odgovara u svakodnevnom životu

Broj kilometara do grada često ne govori dovoljno. Važnije je koliko zaista traje vožnja do posla, škole, prodavnice i drugih mjesta koja svakodnevno posjećujete.

Plac obiđite više puta i u različito doba dana. Ako je moguće, dođite i nakon jače kiše.

Obratite pažnju na:

• saobraćaj i buku

• stanje pristupnog puta

• količinu sunca

• zadržavanje vode

• okolne objekte

• prašinu i neprijatne mirise

• način korišćenja susjednih parcela.

Razgovor sa ljudima koji žive u blizini često može otkriti probleme koji se ne vide na fotografijama niti tokom kratkog obilaska.

Posebno provjerite pristupni put

Jedno od najvažnijih pitanja je da li parcela ima pravno riješen i dovoljno širok pristup.

Treba provjeriti:

• da li je put javni ili privatni

• da li je evidentiran

• postoji li upisano pravo prolaza

• može li se koristiti tokom cijele godine

• mogu li do placa doći kamion, bager i druga vozila potrebna za gradnju.

To što se put trenutno koristi ne znači da je pristup trajno riješen. Usmeni dogovor sa komšijom nije sigurna zamjena za upisano pravo prolaza.

Površina nije dovoljna

Plac može imati dovoljno kvadrata, ali biti preuzak, nepravilnog oblika ili previše strm za kuću koju planirate.

Na terenu treba pogledati:

• širinu i oblik parcele

• nagib zemljišta

• pravac u kojem teren pada

• tragove nasipanja ili klizišta

• mjesta na kojima se zadržava voda

• položaj prema suncu

• prostor za kuću, parking i dvorište.

Nije važno samo koliko zemlje kupujete, već koliko je možete stvarno koristiti.

Provjerite infrastrukturu

Bandera, cijev ili šaht u blizini ne znače da je priključak jednostavan i povoljan.

Prije kupovine provjerite:

• mogućnost priključenja na struju

• dostupnost i pouzdanost vode

• postoji li kanalizacija

• uslove za izgradnju septičke jame

• dostupnost interneta

• udaljenost priključnih mjesta

• da li instalacije moraju prolaziti preko tuđeg zemljišta.

Kada je infrastruktura udaljena, troškovi mogu potpuno promijeniti računicu kupovine.

Utvrdite da li se može graditi

Prije davanja kapare potrebno je provjeriti da li je gradnja dozvoljena i pod kojim uslovima.

Važno je saznati:

• kakva je namjena zemljišta

• postoji li odgovarajući planski dokument

• kakav objekat se može graditi

• koliko kuća mora biti udaljena od puta i susjednih parcela

• postoje li dalekovodi, zaštitni pojasevi ili druga ograničenja.

Kuće u komšiluku nisu dovoljan dokaz da se može graditi i na placu koji želite kupiti. Svaku parcelu treba provjeriti posebno.

Provjerite vlasništvo i granice

Prije kapare provjerite:

• ko je upisan kao vlasnik

• da li postoje suvlasnici

• postoje li tereti ili služnosti

• da li se podaci u evidencijama podudaraju

• gdje se granice parcele nalaze na terenu

• da li ograda, put ili susjedni objekat prelaze granicu.

Ne oslanjajte se samo na ono što vam prodavac pokaže prilikom obilaska. Položaj, površinu i granice treba provjeriti prije konačne odluke.

Razmišljajte i o budućoj prodaji

Čak i kada plac kupujete za sebe, dobro je razmisliti koliko bi ga jednog dana bilo lako prodati.

Vrijednost bolje zadržavaju parcele koje imaju:

• riješen pristup

• mogućnost gradnje

• dostupnu infrastrukturu

• dobar oblik i dovoljnu širinu

• prijatno okruženje

• razumnu udaljenost od grada.

Provjerite i šta se planira u okolini. Nova saobraćajnica ili poslovna zona može povećati vrijednost zemljišta, ali može donijeti više buke, saobraćaja i manje privatnosti.

Kontrolna lista prije kapare

Prije nego što donesete odluku, provjerite:

• Plac odgovara namjeni zbog koje ga kupujete.

• Ukupni troškovi su u okviru vašeg budžeta.

• Pristupni put je pravno riješen.

• Gradnja je dozvoljena pod uslovima koji vam odgovaraju.

• Oblik, širina i nagib odgovaraju planiranom objektu.

• Provjerili ste mogućnost i cijenu priključaka.

• Vlasništvo i granice su jasni.

• U okolini nema problema koji mogu uticati na korišćenje placa.

• Provjerili ste šta se planira u neposrednoj blizini.

• Plac ste obišli više puta.

• Niste dali kaparu prije osnovnih provjera.

Opišite kakav plac tražite

Kada razmislite o lokaciji, površini, budžetu i onome što vam je zaista važno, u odjeljku „Tražim plac“ možete opisati kakav plac želite.

Vaša potražnja će ostati u bazi. Kada se pojavi parcela koja odgovara vašim željama, bićete kontaktirani.

Ne morate znati sve tehničke detalje. Dovoljno je da opišete šta želite, gdje biste voljeli živjeti ili graditi, koliko prostora vam treba i koliki budžet imate.

Kada znate šta tražite, mnogo je lakše prepoznati pravi plac kada se pojavi.