Plac kao investicija ili špekulacija?

Kada kupite plac, šta ste zapravo kupili?

Komad zemlje, buduću zaradu ili mogućnost da od tog mjesta napravite nešto što danas još ne postoji?

Na prvi pogled razlika možda djeluje nevažna. U oba slučaja dali ste novac za zemlju i očekujete da jednog dana budete u boljoj poziciji nego danas. Ali upravo tu počinje jedna od važnijih lekcija finansijske pismenosti.

Nije isto investirati i špekulisati.

I jedno i drugo može biti pametno. I jedno i drugo može donijeti veliku zaradu. Ali traže potpuno drugačiji način razmišljanja, drugačiji odnos prema riziku i drugačije ponašanje nakon kupovine.

Kada je plac investicija?

Investicija počinje onda kada već danas možete objasniti odakle bi trebalo da nastane nova vrijednost.

Ne morate znati tačno koliko ćete zaraditi. Takva sigurnost gotovo nikada ne postoji. Ali trebate imati računicu koju možete provjeriti.

Uložite određeni iznos, imate troškove, imate proizvod ili prihod koji želite napraviti i imate ljude kojima to treba.

Naravno da nešto može krenuti loše. Upravo se to zove investicioni rizik.

Investicioni rizik je mogućnost da stvarni rezultat bude lošiji od onoga što ste planirali. Gradnja može poskupjeti, prodaja može trajati duže, kupci mogu biti spremni platiti manje, kamata može porasti.

Investitor ne traži svijet bez rizika. On pokušava razumjeti rizik prije nego što uloži novac.

Kod placa je to posebno zanimljivo, jer zemlja sama po sebi često ne proizvodi ništa. Tek kada vidite šta sa njom možete napraviti, počinje prava investiciona priča.

Zamislite lijep plac tridesetak minuta od grada. Ima pristup, infrastrukturu, mogućnost gradnje i dovoljno mira da bi porodica tamo poželjela provoditi vrijeme.

Možete ga jednostavno prodavati kao prazan plac.

Ali možete postaviti drugo pitanje:

Šta ljudima nedostaje da bi zaista poželjeli kupiti ovo mjesto?

Većina ljudi može zamisliti vikendicu u prirodi. Mnogo manje ljudi želi proći put potreban da do nje dođe.

Prvo treba pronaći odgovarajući plac. Zatim provjeriti dokumentaciju, napraviti projekat, dobiti potrebne dozvole, riješiti priključke, pronaći izvođače, kontrolisati radove i mjesecima finansirati gradnju vlastitim novcem.

Za nekoga ko se time nikada nije bavio to nije samo trošak. To je velika količina neizvjesnosti.

Čovjek možda želi vikendicu, ali nema jasnu predstavu kako bi kuća trebalo da stoji na placu, koliko će sve koštati i kako će izgledati kada bude završeno.

Tu se pojavljuje investiciona prilika.

Možete povezati plac sa firmom koja proizvodi modularne kuće i napraviti gotov proizvod.

Kupac tada više ne stoji na livadi pokušavajući da zamisli budućnost.

Dođe na lokaciju, parkira automobil, uđe u kuću, vidi dnevni boravak, izađe na terasu, pogleda dvorište i zna šta kupuje.

Može zamisliti subotu sa djecom, ručak napolju, prijatelje koji dolaze u goste i mjesto na koje može pobjeći iz grada.

Ali tu se ne stvara samo emocionalna vrijednost.

Stvara se i vrlo konkretna finansijska vrijednost.

Prazan plac možda može kupiti samo čovjek koji ima dovoljno gotovine da plati zemlju, a zatim još dovoljno vlastitog novca da finansira gradnju.

To je relativno uzak krug ljudi.

Gotova nekretnina može otvoriti potpuno drugačije tržište.

Ako su objekat i dokumentacija prihvatljivi banci, a kupac ispunjava njene uslove, on ne mora imati cijelu vrijednost nekretnine na računu. Može je finansirati kreditom i otplaćivati iz svojih budućih primanja.

Tu se računica bitno mijenja.

Više ne tražite samo čovjeka koji ima 80.000 ili 120.000 KM gotovine.

Tražite i porodicu sa stabilnim prihodima koja može podnijeti mjesečnu ratu.

Odjednom je broj ljudi koji može kupiti vaš proizvod mnogo veći.

I upravo tu se najbolje vidi šta znači stvoriti novu vrijednost.

Niste samo spojili plac i kuću.

Kupcu ste uklonili dio rizika, organizacije, čekanja i potrebe da sam finansira cijeli proces gradnje. Napravili ste nešto što može vidjeti, razumjeti, koristiti odmah i, pod odgovarajućim uslovima, finansirati kroz vrijeme.

To je investiciono razmišljanje.

Ne pitate samo koliko zemlja vrijedi.

Pitate šta od nje možete napraviti da nekome vrijedi više.

Investicija može početi i samom kupovinom

Ne morate uvijek nešto graditi.

Ponekad vrijednost nastaje već kada dobro kupite.

Ako poznajete određeno naselje i znate da kvalitetan građevinski plac tamo realno vrijedi oko 80.000 KM, a pojavi se vlasnik kojem je novac potreban odmah i spreman je prodati za 55.000 KM, možda ste pronašli investicionu priliku.

Ali samo ako zaista znate šta kupujete.

Plac mora imati normalan pristup, mogućnost gradnje, pravno čist status, prihvatljiv oblik i tržište na kojem postoje ljudi spremni da ga kupe.

Tada ne računate prvenstveno na to da će grad za deset godina napraviti čudo.

Vrijednost već postoji.

Vaša prednost je u tome što ste je kupili za manje novca.

Naravno da i ovdje možete pogriješiti. Možda ste mislili da plac vrijedi 80.000 KM, a tržište pokaže da kupci neće dati više od 65.000 KM.

To je investicioni rizik.

Ali postoji velika razlika između toga i kupovine zemlje samo zato što je jeftina.

Plac od 20.000 KM nije nužno povoljan.

Možda je upravo 20.000 KM previše za nešto što nema pristup, ne može se graditi ili nema ozbiljnu potražnju.

Povoljno ne znači jeftino.

Povoljno znači da ste za svoj novac dobili veću vrijednost nego što ste platili.

A gdje počinje špekulacija?

Špekulacija počinje kada najveći dio vaše buduće zarade zavisi od nečega što danas još ne postoji.

Kupite zemljište na rubu grada.

Danas nije naročito vrijedno.

Ali gledate prostorni plan, pravac širenja grada, nove saobraćajnice, infrastrukturu i gradnju koja se godinama približava toj zoni.

Počinjete zamišljati kako bi taj prostor mogao izgledati za deset ili petnaest godina.

Možda ono što je danas periferija jednog dana postane sasvim normalan dio grada.

Možda se donese novi regulacioni plan.

Možda se na tom prostoru jednog dana predvide višespratnice.

Možda upravo vaša parcela postane dio veće građevinske parcele koja je investitoru potrebna da bi napravio zgradu.

Ako se to dogodi, vrijednost zemlje više ne mora rasti polako.

Može se potpuno promijeniti način na koji se ona vrednuje.

Vlasnik tada možda više ne pregovara samo o cijeni kvadrata zemljišta. Kod pojedinih projekata može pregovarati o protivvrijednosti kroz dio budućih izgrađenih kvadrata, zavisno od lokacije, projekta i odnosa sa investitorom.

Ako je odnos, na primjer, 17% ili 20% budućeg objekta, razlika između cijene po kojoj je zemljište nekada kupljeno i vrijednosti koja se jednog dana može dobiti može biti ogromna.

Ali kada ste kupovali, ništa od toga nije bilo sigurno.

Niste znali da će baš tu biti zgrada.

Niste znali kada će se plan promijeniti.

Niste znali hoće li se grad širiti upravo tom brzinom.

Zato je to spekulacija.

Špekulacija nije pogađanje napamet

Riječ špekulacija često zvuči kao nešto neozbiljno.

Ne mora biti.

Postoji velika razlika između čovjeka koji kupuje jer je u kafani čuo da će „tu biti zgrade“ i čovjeka koji godinama prati kako se grad razvija, proučava prostorne planove, saobraćajnice, infrastrukturu i raspoloživo zemljište.

Obojica ipak špekulišu.

Samo jedan svoju pretpostavku zasniva na mnogo više činjenica.

Dobar špekulant pokušava prije drugih prepoznati promjenu koja još nije ugrađena u današnju cijenu zemljišta.

I zato najveći potencijal često ide zajedno sa najvećom neizvjesnošću.

Poslije kupovine počinje drugačiji posao

Ako ste plac kupili kao investiciju, nije dovoljno da ga posjedujete.

Morate upravljati računicom.

Ako ste planirali modularne kuće, gledate troškove, cijenu gotovog proizvoda, mogućnost finansiranja kupaca, potražnju i partnera sa kojim radite.

Ako tržište pokaže da kupci žele manje kuće, prilagođavate proizvod.

Ako troškovi odu previsoko, ponovo računate.

Ako neko danas ponudi cijenu koja vam daje prinos koji ste željeli, morate biti sposobni da prodate.

Investitor upravlja onim što može kontrolisati.

Kod špekulacije je drugačije.

Ako ste zemlju kupili zato što vjerujete da će se grad širiti prema njoj, ne možete natjerati grad da dođe brže.

Ali možete pratiti da li se vaša početna pretpostavka ostvaruje.

Da li dolazi infrastruktura?

Da li se mijenjaju planovi?

Da li se pojavljuju novi objekti?

Da li investitori kupuju okolno zemljište?

Da li lokacija postaje važnija ili ste prije deset godina jednostavno pogrešno procijenili pravac razvoja?

Špekulant upravlja prije svega vremenom, informacijama i vlastitim strpljenjem.

Zato je i kredit kod dugoročne spekulacije mnogo opasniji.

Ako plac deset godina ne daje nikakav prihod, a vi svakog mjeseca plaćate ratu i kamatu čekajući promjenu plana koja možda nikada neće doći, vrijeme radi protiv vas.

Kod projekta koji stvara proizvod ili prihod kredit može imati svoju ekonomsku logiku.

Kod špekulacije može postati teret koji vas natjera da prodate upravo onda kada ne želite.

Pa šta ste onda kupili?

Vratimo se pitanju sa početka.

Kada kupite plac, šta ste zapravo kupili?

Odgovor zavisi od razloga zbog kojeg ste dali novac.

Ako već danas možete objasniti kako ćete od tog placa napraviti proizvod, prihod ili ga kupujete značajno ispod vrijednosti koju možete razumno dokazati, nalazite se u zoni investicije.

Ako ga kupujete zato što vjerujete da će se grad, plan ili neka druga velika okolnost jednog dana promijeniti u vašu korist, nalazite se u zoni špekulacije.

A možda je najzanimljiviji plac upravo onaj koji ima obje priče.

Dovoljno je dobar da vam ima smisla danas.

I dovoljno je dobro pozicioniran da vam ostavlja veliku mogućnost za sutra.

Tada ne morate biti u pravu o budućnosti da biste dobro prošli.

Ali ako je dobro pročitate, nagrada može biti mnogo veća.

Zato prije kupovine placa možda nije najvažnije pitanje:

Koliko košta kvadrat?

Mnogo je važnije:

Šta sa ovim mogu napraviti danas, a šta bi ovo mjesto jednog dana moglo postati?

Kada znate odgovor na oba pitanja, više ne kupujete samo zemlju.

Kupujete vrijednost, mogućnost i vrijeme.