Građevinska dozvola bez upotrebne: postupak nije završen

Kao dipl. inž. geodezije, na terenu često čujem:

„Imam građevinsku dozvolu. Sve sam to nekada platio.“

Dobro.

Ali imate li upotrebnu dozvolu?

Tu se kod mnogih priča promijeni.

Građevinska dozvola govori šta je bilo odobreno da se izgradi. Ne potvrđuje da je kuća na kraju baš tako izvedena niti da je završeni objekat prošao tehnički pregled i dobio dozvolu za korištenje.

Šta zapravo slijedi poslije građevinske?

Za porodičnu kuću prvo se rješavaju imovinski odnosi na parceli, uslovi gradnje, glavni projekat i potrebne saglasnosti.

Glavni projekat je kompletan plan kuće: gdje će stajati, kolika će biti, koliko će imati etaža, kako će biti izvedena konstrukcija i instalacije.

Kada se dobije građevinska dozvola, na teren izlazi geometar.

Geometar radi iskolčenje objekta, odnosno prenosi položaj kuće iz projekta i UTU uslova na parcelu i označava gdje tačno treba da budu temelji.

O tome se pravi zapisnik o iskoljčenju temelja.

Zatim se prijavljuje početak radova i počinje gradnja.

Kada se temelji izvedu, geometar ponovo izlazi na teren i radi kontrolu temelja. Provjerava da li su napravljeni na mjestu koje je prethodno iskolčeno.

Ponovo se sačinjava zapisnik.

Najjednostavnije:

građevinska dozvola → iskolčenje geometra → prijava radova → temelji → kontrola temelja geometra → gradnja → tehnički pregled → upotrebna dozvola

Šta se zapravo provjerava na kraju?

O ovom dijelu razgovarao sam sa kolegom Ljubišom Bojićem, dipl. inž. građevine, koji je radio upravo na ovim poslovima i ima veliko praktično iskustvo sa tehničkim pregledima i upotrebnim dozvolama.

Kako Ljubiša kaže:

„Upotrebna dozvola i tehnički prijem su završne faze u procesu građenja.“

Komisija ne dolazi samo da pogleda kuću.

Pregledaju se objekat, glavni projekat, dokumentacija sa gradilišta, potvrde o kvalitetu materijala, izjave izvođača i stručnog nadzora i drugi dokumenti koji pokazuju kako je kuća stvarno građena.

Na kraju treba odgovoriti na nekoliko jednostavnih pitanja:

Da li je napravljeno ono što je odobreno?

Da li je objekat stabilan i bezbjedan?

Da li su radovi urađeni kako treba?

Ako jeste, komisija daje pozitivan izvještaj i nadležni organ izdaje upotrebnu dozvolu.

„Ali kuća je napravljena tačno po projektu“

Odlično.

Ali i tada treba završiti tehnički pregled i dobiti upotrebnu dozvolu.

Ako je tokom gradnje nešto mijenjano, treba provjeriti da li kuća koja danas postoji odgovara onome za šta je građevinska dozvola izdata.

Građevinska dozvola nije dozvola za bilo kakvu kuću na parceli.

Ona je vezana za konkretan projekat.

Kuća stoji 30 godina, a u katastru još piše „njiva“

Ovo je česta situacija na terenu.

Kuća postoji decenijama. Vlasnik ima građevinsku dozvolu. A parcela se i dalje vodi, recimo, kao njiva 5. klase.

Kako?

Vrlo jednostavno.

Kuća je fizički završena, ali dokumentacija nije.

Građevinska dozvola sama ne postaje upotrebna dozvola niti sama mijenja stanje u katastru.

Zato neko može 30 godina živjeti u kući, a da službene evidencije i dalje ne pokazuju ono što stvarno postoji na terenu.

Zašto je važno da kuća bude uplanjena?

Najviše se vidi kada dođe vrijeme za prodaju.

Ako se prodaje plac sa kućom, važno je da objekat postoji i u službenim dokumentima.

Posebno ako kupac nekretninu plaća putem bankarskog kredita.

Banka gleda ono što je evidentirano u dokumentima.

Ako kuće nema u evidencijama, nastaje problem.

Zato je kod mnogih starih kuća cilj vrlo jasan:

dobiti rješenje o legalnosti i zatim uplaniti objekat.

Rješenje o legalnosti zamjenjuje naknadnu građevinsku i upotrebnu dozvolu. Na osnovu njega objekat se može provesti u katastru.

Tek tada kuća postoji i na terenu i u dokumentima.

Ko može dobiti rješenje o legalnosti?

Za objekte izgrađene do kraja 1991. godine postoji poseban režim utvrđivanja legalnosti.

Kod kasnijih individualnih stambenih i stambeno-poslovnih objekata važne su dvije granice:

manje od 400 m² bruto površine

i

izgrađeno do 31.12.2013. godine.

Ako objekat ispunjava propisane uslove, može se dobiti rješenje o legalnosti koje zamjenjuje naknadnu građevinsku i upotrebnu dozvolu.

Nakon toga objekat se može uplaniti.

Poslije 18.07.2018. nema „sredićemo kasnije“

Ovaj datum treba zapamtiti.

Bespravno izgrađen objekat nakon 18.07.2018. godine ne može se naknadno legalizovati po ovom zakonu.

Zato treba biti oprezan kada neko kaže:

„Napravi, poslije ćemo to srediti.“

Prije nego što platite projekat, elaborat ili neko „sređivanje“, prvo provjerite postoji li uopšte pravni osnov za legalizaciju.

Ako ga nema, možete potrošiti ozbiljan novac, a problem ostaje isti.

Na kraju se sve svodi na jedno pitanje

Ako neko kaže:

„Imam građevinsku dozvolu.“

treba provjeriti:

Da li kuća odgovara toj dozvoli, postoji li upotrebna dozvola i da li je objekat uplanjen?

Ako odgovor nije jasan, prvo treba pregledati dokumentaciju, katastar i stvarno stanje na terenu.

Kod stare kuće koja ispunjava uslove, rješenje o legalnosti može riješiti upravo ono što godinama nije završeno: zamijeniti nedostajuće dozvole i omogućiti da se objekat konačno uplani.