Zašto prvo pozvati geometra, a tek onda dati kaparu za plac

Kupujete plac? Ovo provjerite prije nego što date kaparu

Kupovina placa često počinje jednostavno. Pronađete dobru lokaciju, plac vam se dopadne, cijena odgovara i želite što prije postići dogovor sa vlasnikom.

Međutim, kod zemljišta ono što vidite na terenu nije uvijek isto što i ono što stvarno kupujete.

Ograda ne mora biti na granici parcele. Put kojim ste došli ne mora predstavljati pravno riješen pristup. Površina može biti tačna, ali oblik i širina parcele mogu ograničiti gradnju. U blizini mogu biti kuće, a da za konkretnu parcelu ipak postoje drugačiji planski uslovi.

Zato je prije kapare važno povezati više informacija i tek tada donijeti odluku.

Počnite od tačne parcele

Prvi podatak nije adresa niti lokacija koju vam je prodavac pokazao, već broj parcele i katastarska opština.

Na osnovu toga treba utvrditi šta je tačno predmet prodaje, kolika je evidentirana površina i kakav je oblik parcele.

Ako prodavac prodaje samo dio veće parcele, situacija postaje složenija jer treba provjeriti da li je i na koji način moguća njena podjela.

Provjerite vlasništvo i terete

Potrebno je utvrditi ko je upisan kao vlasnik i postoje li suvlasnici, hipoteke, služnosti ili druga prava i tereti.

Posebnu pažnju treba obratiti kada stanje u različitim evidencijama nije usklađeno ili kada prodavac nije jedini vlasnik.

To ne znači da takav plac nije moguće kupiti, ali znači da situaciju treba razjasniti prije kapare.

Gdje su stvarne granice placa?

Ovo je jedna od stvari koju je najlakše pogrešno procijeniti običnim obilaskom.

Ograda, živica, red drveća ili trag koji vlasnik pokazuje kao među nisu dokaz položaja katastarske granice.

Kod građevinskog placa to može biti veoma važno.

Nije isto da li parcela ima širinu 18 ili 15 metara. Nekoliko metara može uticati na položaj budućeg objekta, udaljenost od susjedne parcele, prilaz, parking i mogućnost organizovanja dvorišta.

Kada položaj granica nije jasan, potrebno je povezati službene geodetske podatke sa stvarnim stanjem na terenu, a po potrebi granice i geodetski utvrditi ili obilježiti.

Postoji put, ali čiji je?

Jedna od najvažnijih provjera odnosi se na pristup.

Na terenu možete vidjeti put kojim se godinama dolazi do nekoliko kuća i zaključiti da je pitanje pristupa riješeno.

To ne mora biti slučaj.

Potrebno je utvrditi kojim parcelama put prolazi, ko je njihov vlasnik, da li parcela izlazi na javni put i postoje li upisana prava prolaza ako se koristi privatno zemljište.

Zato fizički pristup i pravno riješen pristup nisu isto.

Problem sa pristupom često postane očigledan tek kada novi vlasnik želi graditi, dovesti infrastrukturu ili kasnije prodati nekretninu.

Provjerite šta se može graditi

Ni činjenica da se oko placa već nalaze kuće nije dovoljna.

Za konkretnu parcelu treba provjeriti odgovarajuću prostorno-plansku dokumentaciju i uslove koji utiču na njeno korištenje.

Važni mogu biti planirana saobraćajnica, regulacione i građevinske linije, zaštitni koridori, namjena zemljišta i druga ograničenja.

Zbog toga pitanje nije samo:

„Da li je plac građevinski?“

Mnogo važnije pitanje je:

„Da li na ovoj konkretnoj parceli mogu napraviti ono zbog čega je kupujem?“

Površina nije dovoljna

Dva placa od po 1.000 m² mogu imati potpuno različitu vrijednost za istog kupca.

Treba pogledati:

• širinu i oblik parcele

• nagib terena

• položaj prema putu

• mogućnost prilaza automobilom

• odnos prema susjednim parcelama

• mogućnost pozicioniranja budućeg objekta

• eventualne objekte, puteve ili druge sadržaje koji već postoje na terenu.

Zato podatak da plac ima 1.000 m² sam po sebi govori vrlo malo o njegovoj stvarnoj upotrebljivosti.

Provjerite infrastrukturu

„Voda i struja su blizu“ je informacija koju treba dodatno provjeriti.

Treba znati gdje se infrastruktura stvarno nalazi i pod kojim uslovima je moguće priključenje.

Ako kupovina podrazumijeva velika naknadna ulaganja u prilaz, iskop, potporne konstrukcije ili dovođenje infrastrukture, to treba uzeti u obzir prilikom procjene cijene zemljišta.

Nije svaka jeftina parcela dobra prilika

Ako je plac značajno jeftiniji od sličnih parcela u okolini, razlog može biti potpuno opravdan. Vlasniku se možda žuri sa prodajom.

Ali razlog može biti i nešto što nije vidljivo na fotografijama.

Problematičan pristup, mala širina, veliki nagib, suvlasništvo, plansko ograničenje ili udaljena infrastruktura mogu objasniti razliku u cijeni.

Zato nije dovoljno porediti samo cijenu po kvadratnom metru.

Treba porediti šta za taj novac stvarno dobijate.

Dobra provjera nije samo jedan dokument

Česta greška je uvjerenje da je dovoljno otvoriti katastarsku mapu ili pogledati jedan dokument i da je time parcela provjerena.

U stvarnosti treba povezati vlasništvo, katastarske i geodetske podatke, granice na terenu, pristup, plansku dokumentaciju, infrastrukturu i ono što kupac namjerava napraviti na zemljištu.

Tek kada se sve to posmatra zajedno, dobija se prava slika parcele.

Nekada će provjera pokazati da je sve uredno.

Nekada će otkriti problem zbog kojeg treba pregovarati o nižoj cijeni.

A nekada je upravo podatak otkriven prije kapare dovoljan razlog da se potraži drugi plac.

Redoslijed je važan

Kod ozbiljne kupovine redoslijed bi trebalo da bude jednostavan:

pronaći plac → provjeriti parcelu i teren → procijeniti rizike i mogućnosti → dogovoriti konačne uslove → tek onda kapara.

Ne obrnuto.

Plac se uglavnom kupuje zbog onoga što na njemu želite napraviti u narednim godinama. Zbog toga nekoliko dana kvalitetne provjere prije kupovine može biti mnogo važnije od brzine kojom ćete dati kaparu.

Ako još tražite plac

Ako tek tražite zemljište u Banjoj Luci i okolini, korisno je unaprijed definisati lokaciju, okvirni budžet, potrebnu površinu i namjenu placa.

Neko traži 700 m² za vikendicu, neko 1.200 m² za porodičnu kuću, a nekome su važniji privatnost, pogled ili veća površina.

Kada su kriterijumi poznati, mnogo je lakše izdvojiti parcele koje zaista imaju smisla i zatim detaljnije provjeravati samo ozbiljne kandidate.

Na ovoj stranici možete ostaviti podatke o tome kakav plac tražite.

Ako imate zemljište koje želite prodati, možete ostaviti podatke o parceli i uslovima prodaje.

Cilj nije samo pronaći plac koji dobro izgleda na oglasu, već doći do parcele koja nakon provjere ima smisla i na papiru i na terenu.

Za obilježavanje granica možete kontaktirati: Geometar Banja Luka