Placevi u Banjoj Luci se ponovo prodaju više nego u vrijeme korona-buma

Podaci o stvarnim kupoprodajama pokazuju da interesovanje za zemljište u Banjoj Luci nije prestalo nakon pandemije.

Tokom 2025. godine obrađene su 623 kupoprodaje građevinskog zemljišta. To je više nego 2021. godine, kada je nakon početka pandemije zabilježen veliki rast interesovanja za placeve i kada je prometovano 601 građevinsko zemljište.

Uz građevinsko, tokom 2025. obrađeno je i 76 kupoprodaja poljoprivrednog zemljišta, pa je samo u ove dvije kategorije evidentirano 699 transakcija.

To je važan podatak jer pokazuje da interesovanje za zemljište nije bilo samo prolazna posljedica pandemije.

Korona je napravila prvi veliki talas

Tokom 2020. i 2021. godine promijenio se odnos prema zemljištu. Plac, dvorište i mogućnost da se napravi vikendica van užeg grada postali su zanimljiviji nego ranije.

Taj efekat posebno se vidio 2021. godine, kada je RUGIPP u Banjoj Luci evidentirao 601 prometovano građevinsko zemljište, uz prosječnu cijenu od 51,10 KM/m².

Pandemija vjerovatno nije bila jedini razlog. U istom periodu raslo je interesovanje za nekretnine generalno, a na tržište su uticali i štednja, ulaganje u nekretnine i novac iz dijaspore.

Ipak, 2021. ostaje dobra referentna tačka za period pojačane potražnje za placevima.

Danas se prodaje još više, ali cijene više ne rastu istim tempom

Najzanimljivije poređenje je između 2024. i 2025.

U 2024. godini u Banjoj Luci obrađeno je 485 kupoprodaja građevinskog zemljišta, uz prosječnu cijenu od 91,60 KM/m².

U 2025. broj kupoprodaja raste na 623, što je oko 28% više.

Ali prosječna cijena istovremeno pada na 82,10 KM/m².

Dakle, desilo se nešto zanimljivo:

zemljišta se prodalo više, ali po nižoj prosječnoj cijeni po kvadratnom metru.

To ne znači da su svi placevi u Banjoj Luci pojeftinili desetak posto. Prosječna cijena zavisi od toga šta je te godine prodato. Ako je bilo više transakcija većih parcela ili zemljišta u udaljenijim naseljima, gradski prosjek prirodno pada.

Ali podatak ipak pokazuje da veći promet ne znači da kupci prihvataju sve više cijene.

Šta nam to govori o kupcima?

Kupaca očigledno ima.

623 kupoprodaje građevinskog zemljišta u jednoj godini pokazuju da je tržište placeva i dalje veoma aktivno.

Mnogo je vjerovatnije da kupci danas pažljivije biraju.

Plac sa dobrim pristupom, mogućnošću gradnje, strujom, vodom i prihvatljivom udaljenošću od grada nije isto tržište kao parcela bez riješenog pristupa ili zemljište čija je cijena određena prema najskupljem oglasu u naselju.

Važno je i da se plac ne kupuje samo radi gradnje kuće za stalno stanovanje. Za mnoge kupce to je mjesto za vikendicu, odmor, dvorište, voćnjak ili prostor na koji mogu otići vikendom.

Kad poskupe stanovi, šta se dešava sa placevima?

Ako uporedimo cijene novih stanova i građevinskog zemljišta u Banjoj Luci od 2020. do 2025. godine, vidi se prilično jasna veza.

Prosječna cijena novog stana porasla je sa 2.225 KM/m² u 2020. na 3.809 KM/m² u 2025. To je rast od oko 71%. Zvanični podaci RZS-a pokazuju i cijene od 2.323 KM/m² u 2021, 3.652 KM/m² u 2022, 3.380 KM/m² u 2023. i 3.653 KM/m² u 2024.

U istom periodu prosječna cijena građevinskog zemljišta porasla je sa 46,89 na 82,10 KM/m², odnosno oko 75%. Između toga su zabilježene cijene od 51,10 KM/m² u 2021, 75,30 KM/m² u 2022, 78,90 KM/m² u 2023. i 91,60 KM/m² u 2024.

Drugim riječima, tokom posljednjih pet godina stanovi i građevinsko zemljište u Banjoj Luci uglavnom su poskupljivali zajedno.

Kada se uporede godišnji podaci za period 2020–2025, Pearsonova korelacija između prosječne cijene novog stana i prosječne cijene građevinskog zemljišta iznosi oko 0,95. To je vrlo jaka statistička povezanost, ali ne znači da jedno tržište direktno uzrokuje promjene na drugom. Imamo samo šest godišnjih tačaka, a na oba tržišta utiču inflacija, troškovi gradnje, ulaganje u nekretnine, kamate i ponuda zemljišta.

Posebno je zanimljiva 2022. godina. Prosječna cijena novog stana skočila je sa 2.323 na 3.652 KM/m², dok je građevinsko zemljište poraslo sa 51,10 na 75,30 KM/m². Oba tržišta su u istoj godini napravila snažan skok.

Ipak, veza nije savršena.

U 2025. cijena novih stanova nastavila je da raste, sa 3.653 na 3.809 KM/m², dok je prosječna cijena građevinskog zemljišta pala sa 91,60 na 82,10 KM/m².

Tu se pojavljuje još važnija razlika: stanovi su nastavili da poskupljuju, ali je njihova prodaja usporila.

U 2024. godini u Banjoj Luci prodato je ukupno 1.162 završena nova stana. Zbir četiri tromjesečja bio je 188, 233, 287 i 454 prodata stana.

U 2025. prodato je 946 novih stanova, oko 19% manje nego godinu ranije, iako je prosječna cijena porasla na 3.809 KM/m².

Istovremeno se tržište stalno dopunjava novom gradnjom. Prema podacima RZS-a, od 2020. do 2024. u Banjoj Luci završeno je 2.517 novih stanova. To nisu nužno stanovi koji su svi istovremeno ponuđeni na prodaju, ali pokazuju da stambeni fond i ponuda novih jedinica nastavljaju da rastu.

Kod placeva se 2025. dogodilo upravo suprotno. Prosječna cijena je pala, a broj kupoprodaja građevinskog zemljišta porastao je sa 485 na 623.

To je zanimljiv signal. Dok skuplji stanovi nailaze na sporiji tempo prodaje, tržište zemljišta i dalje ima veliki broj kupaca.

Pri tome plac ne mora biti alternativa stanu. Veliki dio kupaca traži zemlju upravo zato da napravi manju vikendicu ili prostor za odmor nekoliko kilometara van grada. Kako nekretnine generalno poskupljuju, takva parcela postaje vrijednija i kao mjesto za slobodno vrijeme, ali i kao dugoročan oblik imovine.

Zato podaci ne govore da plac automatski poskupi svaki put kada poskupi stan. Govore nešto zanimljivije: na duži rok ta dva tržišta u Banjoj Luci kreću se vrlo slično, ali zemljište se bolje prilagođava tržištu i trenutno bolje zadržava obim prodaje.

Najvažniji zaključak

Korona je napravila prvi veliki talas interesovanja za placeve, ali potražnja nije nestala kada se život vratio u normalu.

Naprotiv, 2025. je u Banjoj Luci obrađeno više kupoprodaja građevinskog zemljišta nego 2021. godine.

Još zanimljivije je šta se desilo u posljednjoj godini.

Kod novih stanova prosječna cijena je nastavila da raste, dok je broj prodaja pao sa 1.162 u 2024. na 946 u 2025. Istovremeno nova gradnja i dalje dopunjava tržište novim stanovima.

Kod placeva se desilo suprotno. Broj kupoprodaja građevinskog zemljišta porastao je sa 485 na 623, dok je prosječna cijena pala sa 91,60 na 82,10 KM/m².

To pokazuje da tržište placeva nije izgubilo kupce. Kupaca ima, ali cijena i kvalitet parcele moraju imati smisla.

Za vlasnika zemljišta zato nije dovoljno pogledati koliko drugi traže u oglasima. Mnogo je korisnije pogledati koliko su slični placevi u istom ili susjednom naselju zaista prodati.

Za kupca je jednako važno da ne gleda samo cijenu po kvadratu. Pristupni put, infrastruktura, mogućnost gradnje, oblik parcele i lokacija mogu napraviti mnogo veću razliku od nekoliko maraka po kvadratu.

Pronađi svoj željeni plac ostavljanjem upita na ovoj platformi. Klikni ovdje.

Izvori

• Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove, Registar cijena nepokretnosti, godišnji izvještaji za 2021, 2022, 2024. i 2025. godinu.

• Republički zavod za statistiku Republike Srpske, Cijene završenih i prodatih novih stanova, godišnji i tromjesečni podaci za Banju Luku.

• Republički zavod za statistiku Republike Srpske, Gradovi i opštine Republike Srpske 2025, podaci o završenim stanovima u Banjoj Luci.