Zašto prvo pozvati geometra, a tek onda dati kaparu za plac

Kupovina placa često počinje emocijama. Dopadne vam se lokacija, pogled, mir, blizina grada ili ideja da upravo na tom mjestu jednog dana izgradite kuću. Kada pronađete parcelu koja vam odgovara, lako je požuriti s odlukom kako vas neko drugi ne bi pretekao.

Upravo tada nastaju najskuplje greške.

Mnogi kupci daju kaparu prije nego što provjere osnovne stvari o zemljištu. Tek kasnije saznaju da parcela nema riješen pristupni put, da granice na terenu ne odgovaraju katastarskom stanju, da postoje suvlasnici ili da gradnja nije moguća pod uslovima koje su očekivali.

Zbog toga je jedna od najboljih odluka koje možete donijeti prije kupovine placa da prvo obavite stručnu provjeru, a tek nakon toga razmišljate o kapari i kupoprodajnom ugovoru.

Zašto ljudi daju kaparu prebrzo

Na tržištu nekretnina često postoji osjećaj hitnosti.

Prodavac kaže da ima još zainteresovanih kupaca, cijena djeluje povoljno, a lokacija izgleda idealno. Kupac tada želi „osigurati“ parcelu što prije i odlučuje dati kaparu bez detaljne provjere.

Problem je što se većina ozbiljnih problema ne vidi prilikom obilaska terena.

Plac može izgledati odlično, ali dokumentacija i stvarno pravno stanje mogu otkriti potpuno drugačiju sliku.

Nekoliko dana dodatne provjere često može spriječiti mjesece problema i hiljade maraka neplaniranih troškova.

Šta treba provjeriti prije davanja kapare

Prije nego što se uplati kapara, preporučljivo je provjeriti:

• vlasništvo nad parcelom
• postojanje suvlasnika
• hipoteke i druge terete
• pristup javnom putu
• stvarne granice parcele
• plansku dokumentaciju
• mogućnost gradnje
• dostupnost infrastrukture
• stanje zemljišta na terenu.

Ove provjere ne znače da kupac treba odustati od svake parcele koja ima određeni nedostatak.

One služe da kupac zna šta kupuje i kakvi ga troškovi ili ograničenja mogu očekivati u budućnosti.

Pristupni put je najčešći problem

Jedna od najčešćih grešaka kupaca jeste pretpostavka da fizički put automatski znači i pravno riješen pristup.

Kupac vidi asfaltni ili makadamski put koji se koristi godinama i zaključuje da je sve u redu.

Kasnije se može ispostaviti da:

• put prolazi preko privatne parcele
• nije upisano pravo prolaza
• pristup nije evidentiran u katastru
• vlasnik zemljišta preko kojeg prolazi put ne želi dati saglasnost.

Bez pravno riješenog pristupa mogu nastati problemi kod:

• dobijanja građevinske dozvole
• priključenja infrastrukture
• gradnje objekta
• buduće prodaje nekretnine.

Zbog toga je provjera pristupnog puta jedna od prvih stvari koje treba uraditi prije kupovine.

Granice parcele nisu uvijek tamo gdje mislite

Mnogi vjeruju da ograda predstavlja stvarnu granicu parcele.

U praksi to često nije slučaj.

Dešava se da:

• ograda nije postavljena na katastarskoj međi
• susjed koristi dio zemljišta godinama
• granice nisu jasno obilježene
• stanje na terenu ne odgovara evidencijama u katastru.

Takve situacije mogu dovesti do sporova sa komšijama i problema tokom gradnje.

Posebno je važno provjeriti granice kod placeva namijenjenih za izgradnju kuće, jer položaj objekta, udaljenost od međe i pristup često zavise upravo od tačnih granica parcele.

Geodetska provjera prije kupovine može otkriti ovakve probleme na vrijeme.

Planska dokumentacija može promijeniti cijelu priču

Još jedna česta greška jeste kupovina zemljišta bez provjere planske dokumentacije.

Kupac pretpostavlja da će moći graditi ono što želi jer se u blizini već nalaze kuće ili drugi objekti.

Međutim, regulacioni plan može pokazati:

• planiranu saobraćajnicu
• zaštitni koridor
• ograničenja gradnje
• maksimalnu spratnost objekta
• posebne urbanističke uslove.

Takve informacije direktno utiču na vrijednost zemljišta i mogućnost njegove buduće upotrebe.

Prije davanja kapare uvijek je preporučljivo provjeriti plansku dokumentaciju za konkretnu parcelu.

Jeftin plac često krije problem

Niska cijena zemljišta gotovo uvijek ima razlog.

To može biti:

• neriješen pristupni put
• udaljena infrastruktura
• strm teren
• klizište
• nepravilan oblik parcele
• ograničenja iz planske dokumentacije
• komplikovani imovinsko-pravni odnosi.

Kupac tada ne plaća problem kroz početnu cijenu, već ga kasnije plaća kroz dodatne radove, dozvole, sporove ili nemogućnost realizacije planirane gradnje.

Zbog toga je važno sagledati ukupnu investiciju, a ne samo cijenu placa.

Kako geometar može pomoći prije kupovine

Geometar može pomoći da prije kupovine dobijete mnogo jasniju sliku o zemljištu koje planirate kupiti.

To uključuje:

• identifikaciju parcele
• provjeru granica
• pregled katastarskih podataka
• analizu pristupnog puta
• poređenje stanja na terenu sa službenim evidencijama
• pomoć pri razumijevanju prostorne dokumentacije.

Takva provjera često košta neuporedivo manje od problema koji mogu nastati nakon kupovine.

Najčešće greške kupaca

Prilikom kupovine placeva najčešće se ponavljaju iste greške:

1. 1Davanje kapare prije provjere dokumentacije.
2. 2Nepostojanje provjere pristupnog puta.
3. 3Oslanjanje isključivo na informacije prodavca.
4. 4Nepregledanje planske dokumentacije.
5. 5Nepostojanje provjere granica parcele.
6. 6Kupovina isključivo zbog niske cijene.

Većina ovih problema može se izbjeći uz nekoliko dodatnih provjera prije donošenja konačne odluke.

Zaključak

Kapara ne bi trebala biti prvi korak u kupovini placa.

Prvo treba provjeriti vlasništvo, granice parcele, pristupni put, plansku dokumentaciju i mogućnost gradnje. Tek kada znate šta tačno kupujete i pod kojim uslovima, možete sigurno donijeti odluku.

Nekoliko dana dodatne provjere može vas zaštititi od višegodišnjih problema, sporova i neplaniranih troškova.

Ako planirate kupovinu placa u Banjoj Luci ili okolini, stručna provjera prije kapare jedna je od najboljih investicija koje možete napraviti.

Za provjeru parcele prije kupovine, obilježavanje granica i savjetovanje oko pristupnog puta možete kontaktirati: Geometar Banja Luka

Često postavljana pitanja

Da li je sigurno dati kaparu prije provjere dokumentacije?

Ne preporučuje se. Prije kapare treba provjeriti vlasništvo, pristupni put i plansku dokumentaciju.

Koje dokumente treba provjeriti prije kupovine placa?

Zemljišnoknjižni izvadak, katastarske podatke, plansku dokumentaciju i eventualne terete na parceli.

Zašto je pristupni put toliko važan?

Bez pravno riješenog pristupa mogu nastati problemi kod gradnje, dobijanja dozvola i kasnije prodaje nekretnine.

Da li ograda uvijek pokazuje stvarnu granicu parcele?

Ne. Stvarna granica utvrđuje se prema katastarskim podacima i po potrebi geodetskim mjerenjem.

Može li plac biti građevinski iako postoje ograničenja gradnje?

Da. Regulacioni plan može propisivati određena ograničenja koja utiču na vrstu i veličinu objekta.

Zašto je geometar koristan prije kupovine?

Geometar može pomoći u provjeri granica, pristupnog puta i usklađenosti stanja na terenu sa službenim evidencijama.

Da li se isplati kupiti jeftiniji plac?

Zavisi od razloga niže cijene. Ponekad niža cijena skriva probleme koji kasnije stvaraju mnogo veće troškove.

Kada je pravi trenutak za davanje kapare?

Tek nakon što su obavljene osnovne pravne, geodetske i planske provjere parcele.